Renesance družstevního bydlení, bankovní odhady a proč se nebát „papírové“ války

Vážení čtenáři,

máme za sebou první dva měsíce roku 2026 a musím říct, že dynamika, s jakou se na mě obracíte, mě nepřestává fascinovat. Minule jsme otevřeli citlivá témata rodinných sporů a složitých prodejních řetězců, kterým říkáme "kulový blesk". Vaše reakce potvrdily to, co v Profimakléřkách razíme dlouhodobě: prodej nemovitosti není jen transakce, je to životní milník, který vyžaduje nejen právní preciznost, ale i velkou dávku lidské empatie a psychologie.

Dnes se podíváme na témata, která v mých e-mailech v posledních týdnech dominovala. Budeme mluvit o družstevních bytech, které se vracejí na výsluní, a o tom, proč vás bankovní odhadce občas může nepříjemně překvapit svou "nízkou" cifrou. Cílem dnešního dílu je dodat vám jistotu tam, kde vás straší nejasné pojmy a bankovní tabulky.

1.⁠⁠DRUŽSTEVNÍ BYT: CHUDÝ PŘÍBUZNÝ, NEBO CHYTRÁ INVESTICE?

Manželé V., Prostějov:

"Paní Milado, uvažujeme o prodeji našeho bytu, který je v družstevním vlastnictví. Někteří známí nás odrazují, že prý je to dnes neprodejné, protože na to nikdo nedostane hypotéku a lidé chtějí mít všechno v osobním vlastnictví. Máme se snažit o převod do osobního vlastnictví za každou cenu, nebo je šance prodat byt dobře i jako družstevní?"

Milada Vejtasová:

Vážení manželé, děkuji za tento dotaz, protože mýtus o "neprodejnosti" družstevních bytů je jeden z nejodolnějších. Pravda je v roce 2026 přesně opačná. Družstevní bydlení zažívá velkou renesanci. Proč? Protože je pro mnoho lidí dostupnější a administrativně rychlejší.

Zásadní rozdíl, který musíte chápat, je, že neprodáváte nemovitost jako takovou, ale členský podíl v družstvu. To s sebou nese obrovskou výhodu: nemusíte čekat měsíce na zápis do katastru nemovitostí. Převod je otázkou dnů, což ocení zejména kupující, kteří spěchají. A co se týče financování? Ano, na družstevní byt standardně hypotéku nedostanete, pokud neručíte jinou nemovitostí. Nicméně existují i jiné cesty, jako jsou předhypoteční úvěry nebo specifické produkty stavebních spořitelen.

V Profimakléřkách víme, jak s touto výhodou pracovat. Družstevní byt není handicap, je to specifický produkt. Umíme kupujícím vysvětlit výhody fungujícího družstva a zajistit, aby celý proces proběhl bleskově a bezpečně. Pokud je družstvo zdravé, není důvod k panice.

2.⁠⁠KDYŽ BANKA VIDÍ MÍŇ NEŽ TRH

Marek L., Vyškov:

"Dobrý den, prodávám dům a našel jsem kupce, který mi odsouhlasil cenu 8 milionů korun. Jenže pak přišel odhadce z jeho banky a dům nacenil jen na 7,2 milionu. Kupec teď po mně chce slevu 800 tisíc, jinak prý odstupuje od smlouvy, protože mu banka nepůjčí dost peněz. Je odhad banky svatý? Musím zlevnit?"

Milada Vejtasová:

Pane Marku, toto je klasický střet mezi "tržní realitou" a "bankovním konzervatismem". Bankovní odhadce nepracuje pro vás ani pro kupce, pracuje pro banku. Jeho úkolem je ohodnotit nemovitost tak, aby banka měla jistotu, že i v případě největší krize dostane své peníze zpět. Proto jsou jejich odhady často o 10 až 15 % nižší než ceny, za které se skutečně prodává na volném trhu.

Rozhodně nemusíte hned zlevňovat! Zde nastupuje role zkušeného makléře jako vyjednavače. Často dokážeme kupujícímu pomoci najít jinou banku s liberálnějším přístupem, nebo mu pomůžeme dofinancovat rozdíl z vlastních zdrojů či jiného typu úvěru. Bankovní odhad není "rozsudek" o hodnotě vašeho domova, je to jen technický parametr pro výpočet úvěru. Pokud máme v ruce reálná data o prodejích v okolí (která algoritmy a bankovní tabulky často přehlížejí), dokážeme cenu obhájit.

3. SKRYTÉ VADY A PĚTILETÁ ODPOVĚDNOST

Věra P., Blansko:

"Paní Milado, prodala jsem před rokem starší dům po tetě. Teď se mi ozval kupující, že mu ve sklepě vlhne zeď a že chce po mně padesát tisíc na opravu, jinak mě dá k soudu za skrytou vadu. Já o ničem nevěděla! Jsem opravdu zodpovědná za dům i poté, co už mi nepatří?"

Milada Vejtasová:

Paní Věro, bohužel ano. Zákon mluví jasně: prodávající ručí za skryté vady nemovitosti po dobu pěti let od prodeje. A je úplně jedno, jestli jste o nich věděla, nebo ne. Toto je "minové pole" moderního realitního trhu.

Právě proto v Profimakléřkách klademe takový důraz na precizní předávací protokol a technický popis stavu. Nejdražší chyba je "stáhnout si smlouvu z internetu" a doufat v nejlepší. Správně postavená smlouva a důkladná dokumentace vás před těmito nároky chrání. My naše klienty nenecháváme napospas spekulativním nárokům kupujících. Každou reklamaci musíme posoudit: jde o skrytou vadu, nebo o běžné opotřebení odpovídající stáří domu? Ve většině případů dokážeme tyto spory vyřešit smírem, aniž byste museli sahat do úspor.

4.⁠⁠STRATEGIE PRODEJE: PROČ "JEN INZERÁT" NESTAČÍ

Jiří S., Brno-venkov:

"Všude vidím reklamy na makléře, ale říkám si – není to zbytečné? Vždyť stačí dát fotky na portál, počkat na telefon a jít k právníkovi. V čem je ta vaše přidaná hodnota v roce 2026, když je o bydlení takový zájem?"

Milada Vejtasová:

Pane Jiří, upřímnost za upřímnost: "hodit inzerát na internet" zvládne úplně každý. Ale prodat nemovitost bezpečně, za maximální možnou cenu a bez následných soudních sporů, to je jiná disciplína.

Moje práce není o focení (i když i to děláme špičkově), moje práce je řízení rizika. Jak poznáte, že ten pán v drahém obleku má skutečně peníze, a není to jen "realitní turista", který vám projde ložnici a pak zmizí? Jak zajistíte, aby peníze z úschovy odešly přesně ve chvíli, kdy mají? Jak obhájíte cenu před agresivním technikem, který se snaží najít každou trhlinu, aby vás srazil o statisíce?

V Profimakléřkách neprodáváme iluze, prodáváme klid. Naše přidaná hodnota je v tom, že vy se můžete věnovat své rodině a práci, zatímco my držíme štít a vyjednáváme za vás. Výsledek? Peníze bezpečně na vašem účtu a čisté svědomí, že jste z prodeje vytěžili maximum.

NAPIŠTE MI, JSEM TU PRO VÁS

Máte otázku k družstevnímu bytu, nebo vás trápí bankovní odhad? Neřešte to sami u piva nebo na internetových diskusích, kde každý "všechno ví". Napište mi na milada.vejtasova@profimaklerky.cz. Slibuji, že každý dotaz čtu osobně a odpovím vám do 3 pracovních dnů. Diskrétnost a profesionální nadhled jsou u mě samozřejmostí.

Příští měsíc se podíváme na téma, které pálí majitele chat a chalup – jak se změnila pravidla pro prodej rekreačních objektů a na co si dát pozor u pozemků bez inženýrských sítí.

Přeji vám úspěšný měsíc a pamatujte: prodej nemovitosti má být důstojný proces, nikoliv noční můra.

Vaše Milada Vejtasová

3 citáty pro tento měsíc:

* Bankovní odhad není pravda o ceně, ale jen pojistka banky.

* Družstevní byt není handicap, ale rychlá cesta k cíli.

* Kde laik vidí jen zeď a střechu, my vidíme právní jistotu a vaše bezpečí.

Chcete se o nás dozvědět více? Navštivte naše stránky www.profimaklerky.info a podívejte se, jak v Profimakléřkách měníme standardy realitního trhu.

Máte zájem o nezávaznou konzultaci nebo tržní odhad vaší nemovitosti zdarma? Stačí mě kontaktovat přímo na můj e-mail.