Administrativní omyly, stará věcná břemena a proč je pořádek v dokladech základem klidného prodeje...

​Vážení čtenáři deníku Právo,

srdečně vás vítám u sedmého dílu naší poradny. I během letních dnů se na mě obracíte s příběhy, které vám na klidu nepřidávají. 

Dnes otevřeme téma, které umí v nejméně vhodné chvíli způsobit velké překvapení. Jde o úskalí starých věcných břemen, zapomenutých zástavních práv a nesrovnalostí v katastrálních mapách.

​Mnoho z vás žije v přesvědčení, že máte listiny k nemovitosti v pořádku. Hořké rozčarování přichází až ve chvíli, kdy kupec žádá o hypotéku a jeho banka obchod pozastaví kvůli starému zápisu. Prodej se v tu chvíli zbytečně komplikuje, u kupujícího roste nervozita a vy prožíváte těžký stres. Naším posláním v Profimakléřkách je těmto situacím předcházet s pochopením a klidem. Tři reálné příběhy vám ukážou, jak snadno může k úřední chybě dojít a jak elegantně se dá vyřešit.

​1. ZAPLACENÁ, ALE NEVYMAZANÁ HYPOTÉKA

​Pan Jiří T., Brněnsko:

"Paní ředitelko, před více než 20 lety jsme zcela splatili úvěr na dům. Nyní jsme ho prodali, ale kupcův finanční poradce mi oznámil, že banka jim nedá hypotéku. Na domě stále visí zástavní právo naší staré banky, která už neexistuje. Mám v šuplíku potvrzení o doplacení. Kupec zvažuje odstoupení od smlouvy. Co s tím?"

​Milada Vejtasová:

Pane Jiří, dovedu si představit vaše rozčarování. Jde ale o velmi častý omyl. Poctiví lidé se mylně domnívají, že odesláním poslední splátky zástavní právo z katastru automaticky zmizí. Tak to ale nefunguje. Banka vám tehdy řádně vydala potvrzení o zániku dluhu (kvitanci), ale bylo plně na vás doručit ho s formálním návrhem na výmaz na úřad.

​Pro dnešní banku kupujícího je dům stále zatížen dluhem. Zaniklá původní banka věc jen mírně zdržuje. V Profimakléřkách těmto šokům předcházíme včasným právním auditem před prodejem. Nyní musíte kupujícího uklidnit, dohledat právního nástupce staré banky a vyžádat si novou kvitanci. Tu obratem podáme na příslušný katastr. Vše se dá s odborným přístupem zvládnout.

​2. VĚCNÉ BŘEMENO DOŽITÍ: KATASTR NEZNÁ ÚMRTNÍ LISTY

​Paní Alena M., Blanensko:

"Paní Milado, zdědila jsem po rodičích dům, který chci prodat. Oba před lety zemřeli. První vážný zájemce si stáhl výpis a zděšeně oznámil, že dům nekoupí. Je na něm stále zapsáno právo dožití pro mé rodiče. Proč to tam stát pořád drží, když nežijí?"

​Milada Vejtasová:

Vážená paní Aleno, plně vám rozumím. Katastrální úřad však funguje výhradně na základě doručených listin a není propojen s matrikou zemřelých. Pokud jste v dědickém řízení sama nepožádala o formální výmaz tohoto výměnku, zůstane úředně zapsáno natrvalo. Pro dnešní banky je zápis o dožití jiné osoby velkou a často nepřekonatelnou překážkou pro schválení úvěru.

​Řešení z oblasti realitního práva je naštěstí přímočaré. Musíme zajistit úředně ověřené kopie úmrtních listů, vyplnit formulář a podat návrh na výmaz. Úřad má na zpracování výmazu ze zákona třicetidenní lhůtu. Uvědomujeme si, že obíhání úřadů s úmrtními listy je pro pozůstalé emočně náročné. Veškerou administrativu proto přebíráme s úctou na svá bedra. Dům očistíme a teprve poté jej s jistotou představíme kupcům.

​3. NEZAPSANÁ GARÁŽ Z DEVADESÁTÝCH LET

​Manželé Dvořákovi, Vyškovsko:

"Paní ředitelko, prodáváme dům. V devadesátých letech jsme si přistavěli zděnou garáž a zasklenou verandu. Vše jsme měli od obce povolené. Nyní přijel bankovní odhadce a řekl, že garáž na mapě neexistuje. Do posudku napsal, že jde o nepovolenou černou stavbu a banka srazila odhad o milion. Kupec po nás tuto slevu vyžaduje. Jsme zoufalí."

​Milada Vejtasová:

Vážení manželé, v této situaci jsou dnes tisíce majitelů starších domů. Dříve se na formality pohlíželo benevolentněji. Přístavbu jste měli povolenou, ale nedotáhl se poslední krok – vypracování geometrického plánu a zanesení do katastrální mapy. Dnešní bankovní odhadce postupuje podle přísné metodiky. Cokoliv chybí v mapě, považuje za černou stavbu snižující hodnotu domova.

​Slevovat ze sjednané ceny ale není nutné. Zkušený profesionál vás uklidní a situaci převezme. Zajistíme autorizovaného geodeta pro přesné zaměření současného stavu, dohledáme stará povolení nebo zajistíme takzvaný pasport stavby a budovy plně zlegalizujeme. Vyžaduje to čas, ale zachráníme vaše peníze i klidný spánek. Jsme tu, abychom váš majetek bránili.

​NEVÍTE SI RADY? JSME TU PRO VÁŠ KLIDNÝ PRODEJ

​Pokud uvažujete o prodeji a nejste si jisti, zda máte listiny v pořádku, netrapte se tím. Napište mi svůj příběh na e-mail milada.vejtasova@profimaklerky.cz. Rádi se na vaše podklady diskrétně podíváme a pomůžeme vám uvést vše na pravou míru dříve, než zazvoní první zájemce. Odpovím do 3 dnů.

​Příští měsíc si rozebereme nástrahy při přepisu energií a dluhy na SVJ.

​Vaše Milada Vejtasová