Daňové pasti, nástrahy letního trhu a proč nikdy nepředávat klíče na dobré slovo...

Vážení čtenáři deníku Právo,

máme tu červen a čas dovolených. Na realitním trhu ale nespíme. Vítám vás u šestého dílu naší poradny. Vaše dotazy dokazují, že prodej majetku vnímáte s patřičným respektem. Jde přece o vaše úspory, střechu nad hlavou a klidné stáří. 

Minule jsem slíbila probrat ožehavé téma daní při prodeji nemovitostí. Státní pravidla se mění, termíny jsou neúprosné a pokuty vysoké. Dále rozebereme obavy z prodeje v létě a vysvětlíme si, jak bezpečně předat nemovitost, abyste neskončili na ulici s krabicemi v rukou. Naším cílem je vždy vaše bezpečí, právní jistota a maximální zisk.

1. DAŇ Z PŘÍJMU: NEKLIČKUJTE, VYUŽIJTE VÝJIMKY

Paní Marie L., Hodonínsko:

"Vážená paní ředitelko, před třemi lety jsme s manželem koupili malý domek na vesnici s tím, že si ho opravíme na stáří. Loni mi manžel náhle zemřel, dům sama neutáhnu a musím ho prodat. Soused mě vyděsil, že zaplatím státu obrovskou daň z příjmu. Prý mám dům prodat papírově levněji a zbytek peněz si nechat dát od kupce tajně na ruku. Mám strach z úřadů. Jak z toho ven?"

Milada Vejtasová:

Paní Marie, přijměte moji upřímnou soustrast. Na amatérské rady souseda, prosím, okamžitě zapomeňte. Zatajování skutečné kupní ceny a přijímání peněz bokem je hrubým porušením zákona, které úřad díky digitalizaci rychle odhalí. Následkem by byl doplatek, tučné penále a trestní stíhání. Tudy cesta opravdu nevede.

Zákon ale naštěstí nabízí naprosto legální cesty. Zde je pro mě klíčová jedna otázka: Bydlela jste v domku fakticky alespoň dva roky bezprostředně před prodejem? Pokud ano, splňujete časový test bydliště a jste od daně z příjmu okamžitě a zcela osvobozena. Získané peníze můžete využít naprosto libovolně.

Pokud jste v domku reálně nežila (například jste tam s manželem jen dojížděli na stavbu), je tu druhá možnost. Peníze z prodeje stačí do konce následujícího roku prokazatelně použít na takzvané "obstarání vlastní bytové potřeby" – třeba na koupi menšího bytu pro sebe. Díky tomu budete rovněž plně osvobozena. Důležité je pouze tento úmysl včas úřadu formálně oznámit. V Profimakléřkách zajišťujeme kompletní daňový štít. Najdeme nejlepší legální cestu a pohlídáme úřední povinnosti za vás.

2. LETNÍ PRODEJ: OSPALÝ TRH, NEBO PŘÍLEŽITOST?

Pan Karel V., Brno-město:

"Paní Milado, nestihl jsem prodat byt na jaře. Za chvíli jsou prázdniny a lidé odjedou. Přemýšlím, že inzerát stáhnu a zkusím to v září, abych neztrácel jeho exkluzivitu. Má vůbec smysl platit inzerci v létě, když trh usíná?"

Milada Vejtasová:

Pane Karle, chápu vaše obavy, ale stáhnout inzerci a pasivně čekat na podzim by byla strategická chyba, která vás může stát čas i stovky tisíc korun. Trh v létě nespí, on se jen velmi efektivně čistí. Odpadají "realitní turisté", ale na trhu naopak zůstávají ti nejvíce motivovaní a připravení kupci.

Kdo kupuje byty v červenci? Jsou to lidé řešící akutní rodinnou situaci. Rodiny, které se musí přestěhovat dříve, než dětem začne škola. Nebo zájemci, kterým banka právě schválila úvěr a tlačí je čas čerpání. V létě nabídka nemovitostí přirozeně prořídne, protože řada samoprodejců udělá to, co zvažujete vy. Váš byt tak získá mnohem větší viditelnost. Pokud je navíc profesionálně naceněný, letní kupec se rozhoduje bleskově a často akceptuje plnou požadovanou cenu. Neutíkejte proto z boje.

3. KRIZOVÝ MOMENT: KDY BEZPEČNĚ PŘEDAT KLÍČE

Manželé S., Blansko:

"Kupující našeho domu na nás neustále tlačí. Peníze už poslal do advokátní úschovy a teď po nás chce okamžitě klíče, aby mohl začít bourat staré jádro. My ale čekáme, až nám peníze přijdou reálně na účet, abychom se mohli v klidu přestěhovat. Je velmi arogantní. Máme mu vyhovět?"

Milada Vejtasová:

Vážení manželé, v žádném případě neustupujte! Toto je naprosto kritický a nejrizikovější moment celé transakce. To, že miliony leží v bezpečné úschově, z kupujícího majitele ještě nedělá. Tím se stane až ve chvíli, kdy katastrální úřad provede pravomocný zápis, což trvá minimálně 21 dnů. Pokud byste mu dnes dali klíče, on začal bourat stěny a přepis na katastru by se kvůli formální chybě nečekaně zablokoval, zůstane vám zničený majetek a peníze se z úschovy vrátí jemu. Skončili byste na ulici a s obrovským problémem.

V Profimakléřkách podobným infarktovým stavům striktně předcházíme. Předání nemovitosti je u nás exaktně ošetřeno už v rezervační smlouvě. Klíče předáváme výhradně až ve chvíli, kdy je dům úspěšně přepsán a peníze míří na váš účet. Běžně využíváme i institut "odloženého předání", kdy smluvně garantujeme, že i po plném vyplacení ceny máte další dny na to, abyste se v klidu přestěhovali. Prodej musí být bezpečně řízený proces, nikoliv chaos a nátlak.

NEVÍTE SI RADY? JSEM TU PRO VÁS A VAŠE BEZPEČÍ

Pokud vás děsí byrokratické pasti nebo riziko chyby, nenechávejte svůj prodej náhodě. Napište mi svůj příběh na e-mail milada.vejtasova@profimaklerky.cz. Každý dotaz čtu osobně a odpovím vám do 3 pracovních dnů. Příští měsíc se detailně zaměříme na stará věcná břemena a vysvětlíme si, proč vás nevyřešená zástava z minulosti může nadobro připravit o kupce.

Přeji vám krásné a klidné letní dny.

Vaše Milada Vejtasová