Podílové spoluvlastnictví, záludnosti předkupního práva a jak odblokovat majetek bez soudů

V 10. dílu realitní poradny pro deník Právo vysvětluje Milada Vejtasová, ředitelka realitní kanceláře Profimakléřky s.r.o., záludnosti podílového spoluvlastnictví a předkupního práva. 

Zjistěte, na co si dát pozor při dědictví, jak se vyhnout soudním sporům a jak efektivně odblokovat prodej společné nemovitosti.

Vážení čtenáři deníku Právo, vítám vás u jubilejního desátého dílu naší realitní poradny. Říjnové večery se prodlužují a přímo vybízejí k řešení odkládaných rodinných záležitostí. Jak jsem vám slíbila, dnes otevřeme mimořádně citlivé téma. Podíváme se na podílové spoluvlastnictví nemovitostí, kterému se mezi advokáty zcela oprávněně přezdívá "ďáblův vynález". Vlastnit nemovitost společně s dalšími osobami – ať už jde o bývalé partnery po rozvodu, nebo sourozence z dědictví – bývá zdrojem obrovského stresu. Často mi píšete, že spoluvlastník nekomunikuje, blokuje prodej celého domu, nebo se bojíte, že o svůj podíl přijdete. Dnes si na reálných příbězích ukážeme, proč vás špatně pochopené předkupní právo může přivést až k soudu, jak se vyhnout ztrátovému prodeji podílu nemovitosti a proč je omyl advokáta protistrany častější, než tušíte. Naším cílem je vždy ochránit vaše rodinné vztahy i celoživotní úspory.

1. Dědictví a předkupní právo na nemovitost: Pozor na 6měsíční past

Paní Jarmila S., Blanensko: "Vážená paní ředitelko, před čtyřmi měsíci jsme se dvěma bratry zdědili dům po mamince. Každý máme třetinu. Bratři se o dům nestarají a nekomunikují se mnou. Našla jsem si kupce na svou třetinu, podepsali jsme rezervační smlouvu, ale bratři mi teď vyhrožují právníkem. Prý jsem porušila jejich předkupní právo. Vždyť se ale všude psalo, že bylo už dávno zrušeno! Mají na to nárok?"

Milada Vejtasová: Paní Jarmilo, chápu vaše rozhořčení, ale vaši bratři mají z právního hlediska bohužel naprostou pravdu. Zrušení předkupního práva v roce 2020 mělo totiž několik zásadních výjimek, a tou nejdůležitější je právě dědictví. Pokud spoluvlastnictví vznikne tak, že si spoluvlastníky nemůžete vybrat (úmrtí v rodině), platí pro všechny zákonné předkupní právo po dobu přesně šesti měsíců od jeho vzniku.

Pokud jste bratry písemně a prokazatelně neobeslala s oficiální nabídkou odkupu za stejných podmínek, mohou se u soudu úspěšně domáhat neplatnosti vašeho prodeje. V Profimakléřkách podobným dramatům předcházíme přísným právním auditem. Nyní musíme proces pozastavit, bratry oficiálně oslovit a situaci právně zhojit. Vše se dá naštěstí vyřešit s chladnou hlavou odborníka.

2. Blokovaný prodej nemovitosti: Jak donutit spoluvlastníka k dohodě

Paní Eva K., Brno-město: "Paní Vejtasová, vlastním ideální polovinu domu s bývalým manželem. On tam sám bydlí, neplatí mi nájem a odmítá mě vyplatit. Prodat dům jako celek ale zarputile odmítá. Já chci jít do menšího a potřebuji peníze na klidné stáří. Známý mi radí, ať svou polovinu zkrátka prodám investorovi. Jsem v pasti do konce života?"

Milada Vejtasová: Paní Evo, ujišťuji vás, že v žádné pasti rozhodně nejste. Zákon jasně říká, že nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví proti své vůli. Prodat pouze vaši polovinu třetí straně sice teoreticky lze, ale ztratila byste tím zbytečně 30 až 40 % skutečné hodnoty vašeho majetku. Samostatné podíly se na trhu prodávají s obrovskou slevou. Druhou variantou je žaloba k soudu na zrušení a vypořádání. To je ale nákladná cesta na roky a dům může skončit v dražbě.

Nejrozumnější cestou je profesionální mediace, kterou u nás velmi úspěšně praktikujeme. Když do vztahu vstoupím já jako nezávislá autorita, osobní křivdy jdou stranou. Manželovi s podloženými argumenty vysvětlím, že dohoda o prodeji celého domu je pro něj finančně nesrovnatelně výhodnější než léta placení právníků a soudů. Tento odborný pohled zvenčí dokáže znesvářené strany odblokovat dříve, než přijdou o úspory.

3. Skrytá chyba advokáta: Předkupní právo na garážové stání v novostavbě

Manželé T., Vyškovsko: "Dobrý den, prodáváme byt v novostavbě. K bytu patří i vnitřní parkovací stání, které je v katastru vedeno jako náš podíl 1/20 na velké garážové hale. Advokát kupujícího nám nyní řekl, že kvůli tomu musíme stání přednostně nabídnout všem devatenácti sousedům v domě! Jsme z toho zoufalí, to máme čekat měsíce na podpisy od lidí, které ani neznáme?"

Milada Vejtasová: Vážení manželé, můžete si zhluboka oddechnout, vaše zoufalství je zcela zbytečné. Advokát kupujícího se totiž fatálně mýlí a ve svých vědomostech zaspal dobu o několik let. Předkupní právo u garážových stání bylo skutečně byrokratickou noční můrou, ale pouze do poloviny roku 2020. Tehdy zákonodárci konečně vyslyšeli volání praxe a nesmyslné obecné předkupní právo u těchto podílů plošně zrušili.

Dnes už žádné podpisy od devatenácti sousedů nepotřebujete! Svůj podíl na garáži můžete naprosto svobodně prodat společně s vaším bytem. V praxi se s tímto omylem setkáváme často. Právníci, kteří se nespecializují výhradně na reality, občas pracují se zastaralými předpisy a zbytečně děsí prodávající. V Profimakléřkách našim klientům garantujeme špičkový a vždy aktuální právní servis. Podobný nekompetentní požadavek protistrany bychom okamžitě s přesnou právní argumentací smetli ze stolu a váš obchod by bez jediného dne zdržení pokračoval. Nenechte si pokazit prodej chybou cizího advokáta.

Nevíte si rady? Jsem tu pro váš klidný prodej nemovitosti