Prodej bytu s nájemníkem, umění „proklepnout“ kupce a past digitálního marketingu ...

Vážení čtenáři deníku Právo,

čas neuvěřitelně letí a my se dnes společně pouštíme už do pátého pokračování naší realitní poradny. Květnové dny jsou v plném proudu a s nimi i hlavní prodejní sezóna, která letos vykazuje nebývalou aktivitu. 

Moje e-mailová schránka se plní vašimi příběhy a já vám za tuto důvěru ze srdce děkuji. Právě vaše dotazy jsou důkazem, že prodej nemovitosti v roce 2026 není jen o "vložení inzerátu na internet", ale o promyšlené strategii, psychologii a neprůstřelném právním zázemí.

​Dnes se zaměříme na témata, která pálí zejména majitele investičních bytů a ty z vás, kteří mají obavu z bezpečnosti celého procesu. Podíváme se na to, jak prodat byt, ve kterém bydlí nájemník, aniž byste přišli o zisk, a vysvětlíme si, jak v záplavě e-mailů a telefonátů poznat skutečného kupce od "realitního turisty" či rafinovaného podvodníka. Naším cílem zůstává jediné: vybavit vás informacemi tak, aby peníze z prodeje bezpečně skončily na vašem účtu a vy jste mohli klidně spát.

1. PRODEJ BYTU S NÁJEMNÍKEM: INVESTICE, NEBO PŘÍTĚŽ?

Manželé Helena a Petr S., Brno:

"Vážená paní ředitelko, před lety jsme koupili menší byt jako investici na stáří. Nyní v něm máme slušného nájemníka se smlouvou na dobu neurčitou. Rádi bychom byt prodali, abychom pomohli dceři s vlastním bydlením, ale realitní makléř z jedné velké sítě nám řekl, že byt s nájemníkem je téměř neprodejný a musíme dát slevu aspoň 15 %, nebo nájemníka nejdříve vystěhovat. To nám přijde nefér. Opravdu je nájemník taková překážka?"

Milada Vejtasová:

Vážení manželé, nenechte se zbytečně strašit. Tvrzení, že byt s nájemníkem je "neprodejný", je v roce 2026 naprostý profesní diletantismus. Pravda je taková, že byt s prověřeným a platícím nájemníkem je naopak pro určitou skupinu kupujících – investory – velmi lákavým artiklem. Investor totiž hledá nemovitost, která mu nese výnos od prvního dne. Odpadá mu starost s hledáním nájemníka, prověřováním jeho bonity a sepisováním smluv.

V Profimakléřkách k takovým prodejům přistupujeme specificky. Pokud je nájemní smlouva dobře postavená a nájemník je bezproblémový, prezentujeme to jako hotový a funkční "podnikatelský záměr". Klíčem je správná komunikace. S nájemníkem jednáme na rovinu, zajistíme termíny prohlídek, které ho nebudou omezovat, a vysvětlíme mu, že se pro něj vlastně nic nemění, jen se změní číslo účtu, kam posílá nájemné. Sleva rozhodně není na místě. Pokud máte v ruce kvalitní produkt, najdeme vám kupce, který ocení právě to, že v bytě už někdo spolehlivý bydlí. Neslevujte ze svých nároků jen proto, že někdo neumí prodat investiční příležitost.

2. JAK POZNAT SERIÓZNÍHO KUPCE: FILTRACE JE ZÁKLAD BEZPEČÍ

Pan Jaroslav K., Vyškovsko:

"Dobrý den, prodávám dům bez realitky a jsem z toho už zoufalý. Telefon mi drnčí od rána do večera, ale na prohlídku přijde polovina lidí a ti, co přijdou, se jen ptají na hlouposti nebo mi nabízejí o dva miliony méně, než je v inzerátu. Navíc se u mě střídají cizí lidé a já se začínám bát o své soukromí. Jak poznám, kdo má peníze a kdo se jen přišel podívat na moji ložnici?"

Milada Vejtasová:

Pane Jaroslave, přesně popisujete to, čemu v branži říkáme "realitní turismus". Pro samoprodejce je to ta nejnáročnější část. Vaše nemovitost je váš domov, vaše bezpečné útočiště, nikoliv showroom obchodního domu. Riziko, že si váš byt prohlíží někdo s nekalými úmysly, je bohužel reálné.

Právě v tomto bodě spočívá jedna z největších přidaných hodnot mé práce. Já funguji jako váš neprůstřelný štít. Každého zájemce, který se ozve, podrobuji důkladnému prověřování (tzv. prescreening) ještě předtím, než mu vůbec sdělím přesnou adresu vašeho domu. Zjišťuji jeho reálnou motivaci k nákupu, jeho časový plán stěhování, a především jeho finanční bonitu. Pevně se ptám: Máte hotovost? Máte předschválený úvěr? Musíte nejdříve jinou nemovitost prodat? Často se stává, že z dvaceti zájemců vyberu jen dva skutečně vážné a solventní kupce, které teprve poté přivedu k vám domů. Chráníme tím vaše soukromí, váš čas a eliminujeme riziko podvodníků. Pamatujte, že nemovitosti neprodávají roboti, ale lidé lidem – a mým úkolem je zajistit, aby ti lidé byli slušní a prověření.

3. PAST DIGITÁLNÍHO MARKETINGU: DRON NENÍ VŠELÉK

Paní Anna M., Blansko:

"Paní Milado, viděla jsem na sociálních sítích videa z drona, která dělají některé kanceláře. Vypadá to krásně, ale můj známý takto prodával byt, video mělo tisíce shlédnutí, ale nikdo se nepřišel podívat. Není to jen takové divadlo pro oko? Opravdu to pomáhá prodat, nebo je to jen reklama pro tu realitku?"

Milada Vejtasová:

Paní Anno, máte velmi bystrý postřeh. Marketing v roce 2026 je sice o moderních technologiích, ale ty musí sloužit prodeji, nikoliv egu makléře. Samotný dron nebo video na Facebooku vám dům neprodá, pokud za ním nestojí tvrdá obchodní strategie. Často se setkávám s tím, že makléři dělají "hezké obrázky", aby získali "lajky", ale neoslovují tu správnou cílovou skupinu.

V Profimakléřkách používáme 3D skeny, profesionální fotografie a záběry z drona k jedinému účelu: k maximální pravdivosti a férovosti prezentace. Odmítáme dělat z domovů falešné kulisy. Naším cílem je, aby zájemce díky těmto technologiím přesně věděl, do čeho jde ještě, než zvedne telefon. Kvalitní digitální prezentace má za úkol přitáhnout toho jednoho správného kupce ze sta, nikoliv stovku zvědavců. Pokud člověka nalákáte na nablýskanou iluzi a on pak na prohlídce uvidí něco jiného, ztratíte jeho důvěru. A bez důvěry se neprodává. Stavíme na pravdě a precizní přípravě, protože to je jediná cesta k rychlému a důstojnému prodeji za maximální cenu.

NEVÍTE SI RADY? NAPIŠTE MI, JSEM TU PRO VÁS

Řešíte prodej nemovitosti a ztrácíte se v tom? Máte pocit, že se váš prodej zastavil, nebo se bojíte pustit cizí lidi přes práh? Napište mi přímo na milada.vejtasova@profimaklerky.cz. Dávám vám svůj osobní slib, že každý e-mail čtu a odpovím na něj nejpozději do 3 pracovních dnů. Váš příběh rozebereme diskrétně a najdeme cestu, jak z vaší nemovitosti vytěžit maximum při zachování naprosté bezpečnosti.

Příští měsíc se v naší poradně podíváme na téma, které vás velmi zajímá – jak se změnily daně při prodeji nemovitosti v roce 2026 a proč se nevyplatí "kličkovat" před finančním úřadem.

Přeji vám klidné květnové dny a správná rozhodnutí, která vám přinesou klid a jistotu.

Vaše Milada Vejtasová